La desinflada burbuja inmobiliaria en Culiacán

La reja está cubierta de anuncios de personas que ofrecen sus servicios profesionales: carpinteros, plomeros y abogados. También hay carteles de ex candidatos a diputados o presidentes municipales de las pasadas elecciones.

Detrás de la reja se encuentra un enorme lote baldío lleno de cascajo, maleza y cimientos de varios metros de profundidad.

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Hasta hace unos años, en este terreno había una conocida residencia que pertenecía a la familia Rojo, cuyo patriarca fue un empresario del sector de las telas durante la primera mitad del siglo pasado.

La casa fue demolida para la construcción de una plaza comercial y una torre de departamentos. Sin embargo, el proyecto se pospuso, las obras quedaron interrumpidas y ahora el terreno permanece completamente abandonado.

Lo mismo ocurre en otros predios del sector norte de Culiacán, donde en los últimos años fueron derribadas casas y antiguos negocios para la construcción de plazas comerciales y torres de departamentos. Algunos permanecen abandonados, cubiertos de maleza o con el terreno aplanado, listos para obras que nunca iniciaron.

También hay modernas torres de apartamentos ya terminadas. Aunque algunas mantas anuncian que quedan pocos departamentos disponibles, los edificios lucen deshabitados: estacionamientos sin autos, ventanas cerradas y balcones sin elementos que indiquen ocupación.

Una situación similar se presenta en las plazas comerciales recientemente inauguradas. Se trata de complejos de dos niveles con vista a la calle. Junto a una boutique sin clientes visibles, hay locales vacíos, una clínica estética, más espacios sin ocupar, un despacho de abogados y una casa de cambio.

En la colonia Chapultepec existen cinco plazas nuevas de este tipo y todas tienen menos de la mitad de sus locales rentados. El auge de estos desarrollos, con giros que en su mayoría no corresponden a productos o servicios esenciales, reflejaba hasta hace poco una economía en expansión.

En una de esas plazas, donde hay ocho locales disponibles, opera una tienda de conveniencia, uno de los dos negocios en funcionamiento. Personal del establecimiento señaló que tres locales fueron adquiridos el año pasado e incluso comenzaron a instalar mobiliario y mercancía.

Sin embargo, el proceso se detuvo el 9 de septiembre, fecha identificada como el inicio de las hostilidades entre dos facciones del Cártel de Sinaloa. Lo que inicialmente parecía un nuevo “culiacanazo” se prolongó durante días, semanas y meses.

A diferencia de episodios anteriores, que duraban algunas horas y tras los cuales la actividad se reanudaba al día siguiente, en esta ocasión los hechos violentos se repitieron de forma continua, lo que llevó a la población a permanecer en sus casas durante largos periodos.

Escuelas de todos los niveles regresaron a clases virtuales y muchas empresas adoptaron el trabajo a distancia. Otras redujeron sus horarios hasta las siete de la noche. La vida nocturna prácticamente desapareció. Restaurantes modificaron sus horarios y bares y centros nocturnos cerraron. Las plazas comerciales también recortaron sus operaciones.

Las calles, parques y universidades quedaron semivacíos, mientras se registraban detonaciones, explosiones y el constante despliegue de cuerpos de emergencia y sobrevuelos de aeronaves militares.

Si en agosto de 2024 se cometieron 44 homicidios dolosos en Sinaloa, en septiembre la cifra aumentó a 142 y en octubre a 182, un incremento de 333 por ciento.

El estado cerró 2024 con 993 homicidios dolosos, casi el doble de los 534 registrados en 2023. Entre enero y noviembre del año siguiente se contabilizaron mil 532 casos, según la Fiscalía General de Sinaloa. El año más violento sigue siendo 2010, con dos mil 250 homicidios.

También aumentaron las desapariciones. El colectivo Sabuesos Guerreras reporta más de 3 mil personas desaparecidas desde el inicio del conflicto, con base en reportes de familiares.

En este contexto, la economía de Culiacán se contrajo. Un informe de la Alianza para el Desarrollo y Competitividad de las Empresas (ADECAM) indica que la ciudad perdió cerca de tres mil empresas durante el primer año de violencia, principalmente micro y pequeñas unidades económicas.

El sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados, con una caída significativa en nuevos desarrollos y en la compra de viviendas.

En el norte de la ciudad, donde se registraba un fuerte crecimiento de la construcción, numerosas obras quedaron inconclusas o suspendidas. En la colonia Chapultepec aún se observan proyectos detenidos.

Hasta septiembre de 2024, la zona mantenía intensa actividad de demolición y construcción. En este sector se ubica el Desarrollo Urbano Tres Ríos, una de las áreas de mayor plusvalía de la capital.

Desde 2018, la zona fue incluida en el proyecto Distrito Paseo Mundial, que contemplaba espacios peatonales, ciclovías, parques y ampliación de banquetas. Sin embargo, vecinos manifestaron su oposición al considerar que el plan impulsaría procesos de gentrificación.

El dinamismo del mercado inmobiliario se detuvo tras el aumento de la violencia. Desde entonces, la venta de vivienda ha caído alrededor de 70 por ciento.

Daniel Félix Terán, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Sinaloa, atribuye la situación al clima de inseguridad, la migración de compradores potenciales y la contracción del crédito bancario.

“Aunque la violencia inició en septiembre de 2024, no fue sino hasta el primer trimestre de este año cuando empezamos a resentir realmente los efectos de la inseguridad. Las residencias con un valor superior a los dos millones de pesos fueron las que más se dejaron de vender. Los desarrolladores que antes podían vender 10 casas al mes, sus ventas cayeron a dos en promedio”, señala.

Agrega que la vivienda económica continúa vendiéndose y ha permitido la supervivencia de varias empresas.

El ajuste del mercado también impactó las rentas. Entre agosto de 2024 y agosto de 2025, los precios de arrendamiento en algunos sectores cayeron hasta 50 por ciento.

Alejandra Zazueta, profesionista de 28 años, relata su experiencia al buscar vivienda en el sector norte.

“Me llamó la atención un departamento en la colonia Burócrata a unas cuadras del Botánico. En agosto de 2024 lo rentaban en catorce mil pesos mensuales. Se me hizo muy caro”, comenta.

Meses después, el mismo inmueble se ofrecía en nueve mil pesos y posteriormente en siete mil.

Las obras detenidas, la caída en la venta de vivienda y el descenso en las rentas reflejan el impacto de la violencia prolongada. Mientras el sector espera una recuperación, el panorama actual muestra una ciudad donde el miedo frenó inversiones, redujo la actividad económica y detuvo el auge inmobiliario.